孵化独角兽,引领美好生活,这是绿城的“后2000亿构想”

澎湃新闻记者 孙雯

虽然2018年的销售指标定在1700亿元左右,但绿城中国已经开始为跨越2000亿之后的经营做准备。优质三四线城市土地的补充,提升轻资产动能,以及孵化行业独角兽,这家企业正在稳健发展的路途上等待腾空而起的时刻。

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全国1500余位绿城业主受邀赴杭州参加2018绿城生活开发者大会

与规模布局同步的是绿城对美好生活不断的追求。在4月21日举行的绿城生活开发者大会上,一系列数字全面展示了绿城中国的综合实力,业主再购率高达51%,5大创新生活服务,4大新品序列,涵盖4大指标体系、17项标准管控的“绿星标准”……这些数字均成为绿城中国美好生活引领者的基石。

“后2000亿时代”不进则退

如何在跨越2000亿元后实现有质量的增长,是绿城的管理者们着重思索的问题。“绿城正在学习万科、恒大和碧桂园,寻找他们从2000亿元增长到5000亿元的发展规律。”绿城中国总裁曹舟南表示。

三四线城市主打去库存、重仓一二线城市是绿城过往几年的策略之一。据介绍,绿城2016年7月以来布局了37个项目,在新增投资额度中接近86%集中在一二线城市。截至目前,投资的库存已经达到了约4300亿,代建业务规模基本与之相等。

然而面对一二线城市持续执行的调控,流动性受到挑战,绿城随即做出了相应的策略完善。4月,绿城先后将位于浙江德清、舟山和江苏常熟三块土地收入囊中。“我们不会拒绝三四线城市。”曹舟南表示,绿城对三四线城市的投资有严格的标准,寻找人口基数大和购买能力强的优质城市,项目体量最好控制在20万方以内,以快速周转解决今年的流动性问题。

短平快的项目一定要与中长期项目结合。在曹舟南的逻辑中,从土地红利、未来收益和越过2000亿的布局等,中长期项目必不可少,没有把长的项目品牌、品质和客户做透,单靠短平快将难以支撑长远的发展。

“如果绿城跨越2000亿规模,未来将不进则退。”曹舟南表示正在部署规模达到2000亿以上的绿城如何提升周转率。绿城房产集团下属的杭州、浙江、北京、济南、西南、华南、上海、华中等区域公司,被曹舟南称为“战区”,将客户定位、产品定位、销售等权力全部下放给“战区”,加快“战区”决策效率,以此提升公司的整体周转率。

轻资产和重资产的配比,将成为绿城战略发展的“双动能”。绿城将形成管理集团、科技集团、雄安新区公司、杨柳郡等五大轻资产集团。曹舟南表示,要应对政策调控的不确定性,必须在动能上有所切换,遇到强调控的时候,轻资产的占比和收益上升,以此将保证公司的稳健发展。

独角兽“孵化器”

杭州是一座盛产“独角兽”的创新性城市,以杭州为大本营的绿城也在成为若干独角兽的“孵化器”。除了绿城服务和绿城管理下属的代建板块外,在不远的将来,房屋科技集团和金控板块均有望成为绿城培育出的全新独角兽。

据透露,新组建的绿城科技集团将围绕建筑科技化、住宅科技化、楼宇经济科技化等方面推进,包含四大板块内容,4S公司、精装修集团、基电安装公司、绿城PC构建厂。据透露,绿城今年还将收购一到两家土建集团,做中国第一家由产业功能构成的土建总包公司,冲击房地产品质的第一层级开发商。预计三年后,科技集团具备上市条件。

绿城中国执行董事兼执行总裁李青岸表示,绿城中国的资金结算中心运营快两年了,初衷是把所有分散在项目上的资金高度集中起来,集中到总部支撑公司整体发展,同时应对房地产调控时候金融的不利,这两个目的经过一年多的运营基本达到了。截止目前,所有绿城管控项目达到70%以上的集中度,新近项目中90%的项目资金都可以纳入到总部来。2017年是一个完整的资金集中结算年,结算量达到了5600亿元左右。

“未来我们有两个发展方向,财务公司和金控集团。”李青岸解释,以往民营企业不允许做财务公司,现在绿城是混合所有制企业,可能往财务公司方向去发展。其次跟绿城中国现在的金控体系紧密结合,打造成一个绿城中国的金控集团,这个集团将涵盖资金、资产、资管计划、融资租赁等。

“美好生活”引领者

“绿城做生活服务有先天优势,宋总(宋卫平)在过去20年里面,在生活服务板块上也做了很多探索布局,目前有些板块确实发展的不错。”绿城中国副总裁兼任绿城生活集团董事长杜平说,绿城的医院在某些方面可以跟浙江一线的大医院相媲美的,另外在教育、足球、颐养等都有可喜的成果。在美丽建筑之后,绿城的管理团队提出美好生活概念,未来绿城将整合各种资源向25万户客户做释放。

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绿城微观印象展多维度展示绿城建筑之美

此次绿城生活开发者大会上,绿城中国的高管们向来自全国18个城市的1500人分享了绿城对美好生活的实践与探索。

24年的发展中,绿城创造出了多个经典作品,例如桂花系、法式大宅、经典二代高层、中式合院、现代叠墅等等,也拥有了一大批忠实的“绿粉”。数据表明,绿城二手房的价格远超同板块的平均水平,业主再购率达51%,其中单人收藏最多44套,现已形成小镇、运动、杨柳郡、标杆的四大新品序列。

绿城园区生活服务体系全面升级为2.0版本,并在生活服务上形成了生活美学馆、房屋4S店、美好生活BOX、睦邻社、“绿城+”APP五大生活服务创新。

对建筑品质的追求助力绿城在代建市场一骑绝尘,成为行业翘楚。截止到4月20日,绿城管理集团代建项目共有211个,总建筑面积4389万㎡,相当于在给50万位业主打造家园。对于什么是好房子,绿城管理集团推出了“绿星标准”,将绿城的好房子、好生活、好服务分解为4大指标体系、17项标准管控,开放给其他开发商参考,被誉为房地产界的“米其林”指南。

宋卫平曾经说过:“服务是通往美好生活的唯一出路。”早在2007年,绿城即提出构建“绿城园区生活服务体系”,开始了从“造房子”到“造生活”的转变,成为行业内美好生活的引领者。24年,绿城对美好生活的创新开发,从未止步。